Il Thailand Land Code Act

 

Il Thailand Land Code Act vieta a persone fisiche o persone giuridiche straniere di possedere terreni in Thailandia. Indipendentemente dalla nazionalità, l'ubicazione del terreno o dai titoli di proprietà fondiaria, gli stranieri non possono possedere terreni in Thailandia.

 

Sezione 86 Land Code Act: 'Gli stranieri potrebbero acquistare terreni in virtù delle disposizioni di un trattato che conferisce il diritto di possedere beni immobili, e fatte salve le disposizioni del presente codice'.

 

L'ultimo trattato che argomentava la possibilita' agli stranieri di possedere terreni in Thailandia è stata emanato nel 1970 e da allora la Thailandia non ha più fatto alcun trattato con qualsiasi paese per consentire ad uno straniero di acquistare terreni in Thailandia. Dunque: la proprietà dei terreni in Thailandia NON è aperta a cittadini non-thailandesi.

Prima del maggio 2006, era pratica comune per gli investitori stranieri, formare una società in Thailandia e di acquistare i terreni attraverso la società stesse. Dal momento che le linee guida del Land Office (a partire da maggio 2006), seguita dalle norme di registrazione delle imprese e gli emendamenti proposti dalla Foreign Business Act, questa pratica è meno comune. La questione attuale è se sia illegale intestare dei terreni ad una società per conto di uno straniero e se il governo dara' un giro di vite sulle società detentrici di terreni.

 

Attualmente queste società detentrici di terreni sono ancora ignorate dal governo, anche se queste società devono presentare, ai sensi del “Diritto societario”, lo stato dei terreni dell'azienda. A fronte di cio' gli stranieri che hanno istituito imprese per eludere le restrizioni sulla proprietà straniera dei terreni potrebbero rischiare di vedere la loro societa' dichairata come illegale se il governo thailandese applicasse in maniera più rigorosa le leggi in materia di stranieri che operano in un'impresa in Thailandia. Potrebbe rendere più difficile o costoso per gli stranieri il “controllo della maggioranza” Thai.

Sezione 94 del Land Code Act: 'tutto il terreno che uno straniero ha acquisito illegalmente o senza permesso devono essere cedute entro il termine prescritto dalla direttiva generale che non può essere inferiore a centottanta giorni, né superiore ad un anno. Se la terra non può essere ceduta entro il termine stabilito il direttore generale ha il potere di espropiarla. Le disposizioni relative alla vendita forzata dei terreni nel capitolo 3 si applicano mutatis mutandis '.

 

La proprietà terriera da parte delle imprese straniere:

Proprietà della terra non è aperto alle imprese straniere (tra cui Societa' Amity (Stati Uniti), le società BVI o di qualsiasi altra entità giuridiche straniera). Società estere, con investimenti cospicui di cui beneficia l'economia tailandese pussono avere speciali privilegi ed esenzioni per la proprietà terrena ai sensi dell'articolo 27 della legge sulla promozione degli investimenti, ai sensi dell'articolo 44 della legge per Industrial Estate Authority of Thailand o la sezione 65 della legge sul petrolio (in genere solo per la durata della loro attività in Thailandia).

 

La proprietà terriera da parte di individui stranieri

Il governo thailandese ha creato una eccezione alla regola con un emendamento al Land Code Act BE 2542 (1999) (sezione 96 bis del codice Land Act) che consente agli stranieri di acquisire 1 Rai (ca. 1600 mq) ad uso abitativo. In base alla modifica della legge che concede l'autorizzazione è subordinata l' autorizzazione del Ministro degli Interni e tra le regole e le restrizioni (posizione) impone allo straniero di inviare non meno di 40 milioni di baht (circa 800.000 euro) in Thailandia a fini di investimento specifici, approvato dal Board of Investment (BOI) vantaggioso per l'economia thailandese per un determinato periodo di tempo (in aggiunta agli investimenti in proprietà immobiliari). Questa non è una valida opzione per le persone straniere e l'eccezione alla regola è stata invocata per consentire alle ambasciate straniere e alle multinazionali per l'acquisto di case più grandi per i loro ambasciatori e amministratori delegati.



Requisiti per la concessione del diritto di acquistare 1 Rai con l'autorizzazione del Ministro degli Interni: il terreno da acquistare non deve essere superiore a 1 RAI nella zona, e le seguenti condizioni devono essere soddisfatte:

  • 1. Introdurre in Thailandia denaro per importo non inferiore a quaranta milioni di Baht per investimenti e mantenere l'investimento per una durata non inferiore a tre anni;
  • 2. Il Permesso deve essere ottenuto dal Ministero degli Interni;
  • 3. Il denaro portato in Thailandia dovrebbe essere investito in una delle seguenti attività:
  • 3,1 - per l'acquisto di obbligazioni del governo tailandese, obbligazioni di Thai National Bank, le obbligazioni di Imprese statali o obbligazioni che il Ministero delle Finanze assicura il capitale o interessi,
  • 3,2 - un investimento in un fondo di proprietà comune, di un fondo comune per risolvere i problemi di un'istituzione finanziaria stabilita in base alla legge sui titoli e la borsa,
  • 3,3 - un investimento nel capitale sociale di una persona giuridica a cui viene concessa l'autorizzazione agli investimenti ai sensi della legge sulla promozione degli investimenti,
  • 3,4 - un investimento in un'attività, dichiarata dal Board of Investment ad essere un'attività idonea alla concessione di promozione degli investimenti ai sensi della legge sulla promozione degli investimenti;
  • 4. - il terreno da acquisire deve essere situato nella zona metropolitana di Bangkok, Pattaya City, o Tessaban (Comune), o nella zona indicata come zona residenziale ai sensi della legge sulla pianificazione urbana Militaary Safety Zone;


L'acquisto di terreni per usi residenziali da Stranieri

Un straniero che porta denaro in Thailandia per non meno di quaranta milioni di Baht come specificato nel regolamento ministeriale per investimento puo' presentare domanda di acquisto di terreni a scopo residenziale non superiore ad un rai in zona, a condizione, inoltre, che il permesso deve essere ottenuto dal ministro. Ai sensi della sezione 96 bis del Code Land, la domanda di tale acquisizione di terreni devono essere conformi alle norme, procedure e condizioni prescritte dal regolamento ministeriale come segue:

  • 1. Nel caso di uno straniero, che porta i soldi per investimento e che intende chiedere l'autorizzazione ad acquistare terreni per fini residenziali, deve presentare una domanda (Alien 4 Module) al funzionario competente ai sensi della sezione 71 del Land Code insieme ai seguenti documenti :
  • 1,1 - Un documento di identificazione dello straniero rilasciato dall'autorità stazione di polizia nella cui giurisdizione lo straniero ha eletto domicilio o un certificato di residenza rilasciato dalla Divisione Immigrazione, National Bureau of Royal Thai police force o di un passaporto che indica la nazionalità dello straniero;
  • 1,2 - Testimonianze di un investimento nel settore o in attività che rientra nell'ambito del regolamento ministeriale che prescrivere le norme, le procedure e le condizioni concernenti l'acquisto di terreni a scopo residenziale dagli stranieri BE 2545:
  • 1.2.1 - Lettera di conferma di investimento, dal venditore dei bond e obbligazioni del governo tailandese bond della Bank of Thailand, obbligazioni di imprese statali o obbligazioni le quali il Ministero delle Finanze attribuisce il capitale o interessi;
  • 1.2.2 - Lettera della Asset Management Company confermante che uno straniero ha investito nel fondo di proprietà comune, property mutual fund o di un fondo comune per risolvere i problemi di un'istituzione finanziaria stabilita in base alla legge sui titoli e la Borsa, e una prova di investimento in tale fondo;
  • 1.2.3 - Testimonianze riguardanti gli investimenti nel capitale sociale di una persona giuridica a cui è concessa la promozione degli investimenti ai sensi della legge sulla promozione degli investimenti, il certificato di registrazione come persona giuridica, nell'elenco dei nomi dei titolari della persona giuridica e un certificato attestante che a tale persona giuridica è concessa la promozione degli investimenti del consiglio di investimento;
  • 1.2.4 - Testimonianze di impegno in una attività che prevede il diritto per la concessione di promozione degli investimenti ai sensi della legge sulla promozione degli investimenti secondo l'annuncio fatto dal Board of Investment, il certificato di registrazione come persona giuridica, il nome nell'elenco dei titolari della persona giuridica, e la lettera della Board of investiment, i quali indicano l'inizio di una attivita' per la concessione del diritto di promozione degli investimenti.

 

  • 1,3 - Testimonianze di aver portato una valuta estera in Thailandia o il ritiro del denaro da un conto in valuta estera o da un non residente conto in Bath per gli investimenti.
    Una o più delle prove di cui sopra può essere utilizzato, ma l'importo totale non deve essere inferiore a quaranta milioni di Baht.
    1,4 - Nel caso in cui i terreni da acquisire non si trovino nella citta' di Bangkok, Pattaya City o Tessaban (Comune), nella lettera di conferma da parte dell'Ufficio provinciale del territorio e urbanistica è necessario che si certifichi che il bene da acquistare è situato all'interno di un zona residenziale ai sensi della legge sulla Urbanistica.
    1,5 - Lettera del Ministero della Difesa o dell'agenzia in questione che conferma che questi terreni non si trova in una zona militare di sicurezza a norma della legge sulla Military Safety Zone.
    1.6 La mappa che mostra la posizione approssimativa del terreno in cerca di permesso.
    1,7 - Nel caso in cui il richiedente ha già avuto un diritto sulla terra dal momento in cui la domanda viene presentata, il richiedente deve produrre documento di tale diritto sui terreni;

 

  • 2. Una persona a cui è concessa l'autorizzazione deve mantenere un periodo di investimento non inferiore a cinque anni. Egli è tenuto a produrre la prova del possesso degli investimenti del punto 1,2 che deve essere non inferiore a quaranta milioni di Baht, al funzionario competente secondo la sezione 71 una volta all'anno, per cinque anni consecutivi e ogni anno deve essere entro e non oltre la data di registrazione dell' acquisto dei terreni di cui sopra.

  • 3. Una persona a cui viene concessa l'autorizzazione deve utilizzare tali terreni a scopo residenziale di se stesso e la sua famiglia in un modo che non è in contrasto con l'usanza locale o del buon vivere della comunità locale.

  • 4. Una persona a cui viene concessa l'autorizzazione deve informare dell'utilizzo di tali terreni a scopo residenziale il funzionario competente del Land Office secondo la sezione 71 entro sessanta giorni dalla data di utilizzazione.

  • 5. Una persona a cui è concessa l'autorizzazione deve facilitare il funzionario competente per il controllo dell'uso di tali terreni al fine di garantire che l'utilizzo è conforme alle regole e le condizioni prescritte dalla legge, una volta lui / lei riceve una notifica scritta da parte del funzionario competente ai sensi della sezione 71.

  • 6. Se una persona a cui e' concessa l'autorizzazione ritira un investimento nel settore o attività prima della data di scadenza degli investimenti di cui al punto 2, ne deve informare per iscritto il funzionario competente secondo la sezione 71 entro sessanta giorni dalla data ritiro dell'investimento stesso.

  • 7. Una persona è concesso il permesso di utilizzare tali terreni a scopo residenziale, entro due anni a decorrere dalla data della registrazione di acquisto di terreni.

  • 8. Se una persona a cui e' concesso il permesso non segue le regole e le condizioni in 2-6, il Direttore generale deve avere il potere di ordinare a tale persona di disporre del terreno in una parte entro il termine di non meno di 180 giorni e non più di un anno. Trascorso il termine il Direttore Generale ha il potere di disporre di tali terreni. Inoltre, se la persona non soddisfa la condizione di cui al punto 7, il Direttore Generale ha il potere di espropiare tali terreni.

  • 9. Qualsiasi documento in lingua straniera deve essere tradotto in lingua tailandese. La traduzione deve essere certificata in conformità al Regolamento ministeriale (BE 2540) rilasciato sotto la supervisione di procedura amministrativa Act BE 2539. (Phraratchabunyat Vithipratibut Ratchakarn Thangpokkhrong BE 2539)

  • 10. Nel caso di una persona che introduca il denaro in Thailandia per un importo di Baht quaranta milioni per gli investimenti e ha comprato terreno per meno di 1 RAI, e se successivamente entro il periodo di investimento, la persona desidera acquistare altre terre, in questo caso , i documenti allegati per l'investimento corrente possono essere utilizzati insieme alla domanda per l'acquisto dei terreni supplementari.