Acquistare case in un condominio in Thailandia

Gli stranieri sono autorizzati a possedere la proprietà assoluta di una unità condominiale a nome proprio in Thailandia. Ci sono alcune regole relative agli stranieri che possono avere una unità di condominio, ma in fondo tutto si riduce al fatto che ogni straniero che entra in Thailandia legalmente puo' acquistare una casa in un condominio. Vi è una limitazione importante, che mira a limitare la proprietà straniera dei condomini a non più del 49% della superficie totale di tutte le unità  in un edificio condominiale. Le unità restante 51% deve essere di proprietà Thai.

E' possibile per gli stranieri "affittare" le restanti unità rimanenti di una struttura per 30 anni purche' una persona o societa' Thai sia proprietaria registrata delle unità condominiali. Il contratto di locazione di unità condominiali è disciplinata dal capitolo "Hire of Property" del Codice civile e Commerciale. La legge viene applicata nello stesso modo se il locatario è uno straniero o nazionale tailandese.

Le unità rimanenti (oltre al 49% consentito di proprietà straniera) può essere di proprietà di societa' tailandesi, anche se queste hanno soci minoritari stranieri.

La proprieta' di un condominio da parte di stranieri è disciplinata dalla Condominium Act (sezione 19 bis). Per rispettare le disposizioni della Condominium Act un acquirente straniero non residente deve inviare valuta estera in Thailandia per l'acquisto dell'unita'. La banca rilascerà una Foreign Exchange Transaction (FET) o nota di credito come prova del trasferimento di valuta estera dall'estero. Se il trasferimento fosse fatto in Thai Bath il Land Department non permetterà il trasferimento della proprietà all'acquirente estero.

La valuta estera deve essere trasferita in Thailandia e convertita in Thai Baht da una banca in Thailandia. Gli stranieri non residenti per essere ammissibili di acquisto di un condominio in Thailandia devono presentare prova del Land Department che i fondi sono stati trasferiti dall'estero in valuta estera. Il nome del compratore straniero deve risultare sia come il mittente che destinatario del denaro. Senza tale prova il Land Department non permetterà il trasferimento della proprietà al compratore estero.

Unità di condominio o appartamento

Appartamento in Thailandia è un termine generalmente usato per descrivere una unità in un complesso residenziale. Bisogna tuttavia distinguere tra "unita' condominiale" e "appartamento" in quanto la proprieta di uno o dell'atro dipendono da leggi differenti.

Contrariamente ad una unita' condominiale, la proprieta' di appartamenti e regolata da leggi generali in quanto non vi è alcuna legge specifica emanata a regolare la proprietà di un appartamento. Gli appartamenti non hanno singole proprietà . Solo le unita' condominiali hanno titoli di proprietà indipendenti e offrono la proprietà piena proprietà e la comproprietà nella terra e nelle aree comuni.

Una struttura di compravendita di appartamenti è spesso di proprietà di una holding thailandese proprietaria del terreno e che costruisce a nome degli acquirenti stranieri. L'acquirente straniero avrebbe la proprieta' dell'unita' e della terra attraverso la proprieta' delle quote della holding Thailandese. Ai sensi della presente legge e regolamenti tuttavia non si tratta di un sistema raccomandato ed è generalmente considerato come illegale.

E' possibile per un acquirente di appartamento ottenere un 'Ta Bian Baan'. Si tratta di un documento ufficiale rilasciato dal Distretto per identificare la casa, il suo indirizzo ei suoi occupanti, però questo non deve essere confuso con il titolo di proprietà, si tratta semplicemente di un documento amministrativo.

Gli appartamenti in Thailandia vengono comunemente venduti come una sorta di locazione. Nel caso di un leasing il venditore o il costruttore 'vende' l'unità con un contratto di locazione di 30 anni. Registrazione del contratto di locazione  dell'appartamento è un requisito essenziale, perché il contratto di locazione non è esecutivo oltre 3 anni se il contratto non è stato registratoalle autorità competenti (l'ufficio locale del territorio). Il contratto di locazione deve essere registrato come leasing su una parte di un edificio presso il Dipartimento Terra. Senza la registrazione l'acquirente non dispone di alcun diritto e pertantonon e' una pratica molto sicuro.

Un'altra opzione disponibile e' di acquistare una parte dell'edificio nel suo insieme. Stranieri o entità giuridiche straniere possono detenere uno degli edifici ai sensi del diritto tailandese, tuttavia, non la terra su cui sorge. Qui si trova un altro inconveniente delle strutture appartamento siccome gli acquirenti non possono avere la proprietà del terreno su cui l'edificio è stato costruito. In caso di proprietà del condominio nel suo complesso, la proprietà è generalmente combinato con un contratto di affitto dei terreni a favore del proprietario. Se il contratto non viene rinnovato dopo tale periodo (a discrezione del proprietario del terreno in quel momento), l'edificio rimane illegalmente su terreni di proprietà di qualcun altro. In mancanza di un accordo tra le parti, l'edificio deve essere trasferito all'attuale proprietario del terreno (che è indicata sul permesso di costruzione). La cessione del fabbricato deve avvenire attraverso la vendita ufficiale di una procedura di costruzione presso il Dipartimento del territorio.

Sia nel caso di un leasing di unità (contratti di locazione di una parte di un edificio) o la proprietà dell'edificio da parte di tutti gli acquirenti la durata garantita di proprietà o il possesso (leasing) è limitata a 30 anni. In caso di un condominio vero e proprio con separati titoli di proprieta' per ogni unita' un titolo proprieta' e' rilasciato dal Land Department.Un complesso di appartamenti è un concetto consentito, tuttavia, ha inconvenienti e offre una protezione minore rispetto a piena proprieta' di una unità condominiale. La Condominum Act prescrive che se il proprietario di un terreno intende registrare una appezzamento particolare (deve essere Chanot) per la costruzione di un condominio a norma della legge, deve presentare tra gli altri, i seguenti documenti:

* Lettera di conferma: (1) di uso del suolo, (2) per l'approvvigionamento idrico, (3) sorgente elettrica (4), scarichi (5), connessione permesso per la strada di accesso, (6) per la raccolta dei rifiuti, (7) numero e indirizzo
* Valutazione di impatto ambientale (sezioni 44 e 45 Ambiente Control Act)
* Permesso di costruzione (39 Tavi Building Control Act)
* Domanda per il contatore di energia elettrica e acqua
* Permesso di occupazione
* La registrazione Condominio, valutato il valore unitario.

Va osservato che l'attuale Condominium Act in Thailandia non specifica in dettaglio i requisiti necessari per essere identificato come un condominio. Fintanto che l'edificio è in grado di tenere proprietà separate a seconda della zona. Un condominio, in quanto non definiti dalla Condominium Act può essere un gruppo di edifici.